FIIs – Detalhes de um Investidor Metódico

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Dados do CYCR11 desde janeiro/2023. OBS: 1. Cotação ajustado apenas pelo desdobramento para fins de comparação com VP; 2. NTN-B Líq se refere ao IPCA do mês + cupom do último dia do mês com desconto do IR de 15%; 3. CDI Líq é o CDI com desconto do IR de 15%; 4. DY% 12m está em juros compostos. Impressões: Spread sobre NTN-B varia pouco entre 1,90% a 2%.
Projeção de Provento para o HGCR11 em 31/3/2025
20/02/2025 – Situação atual de XPML11 quanto às obrigações assumidas e direitos a receber no prazo de 3 anos (2025 a 2027). OBS: Em FL Shops o desembolso ocorre entre jul/24 a jun/26 sem datas específicas, conforme as obras.
20/02/2025 – Em complemento ao quadro acima sobre o endividamento de XPML11 nesta data. Este quadro contempla as obrigações a pagar e direitos a receber do quadro anterior e o caixa + CRI conforme o Informe Mensal 01/2025 projetando um fluxo para o fim dos próximos 3 anos. Alerta vermelho, pois não tem caixa para sobreviver até o fim de 2025.
05/11/2024 – Novo fluxo de caixa de aquisições e vendas do XPML11 após o compromisso de compra dos ativos da Allos (não inclui as securitizações)
05/11/2024 – Fluxo de caixa por ano do XPML11 após a compra dos ativos da Allos (incluindo as amortizações conforme os CRIs)

14/10/2024. Estudo da alavancagem de alguns tijolos em relação ao seu DY%.
Taxa real do book de CRIs do FII (não é a divulgada pelo Relatório Gerencial, é a taxa ponderada calculada de acordo com os CRIs de verdade) x Qualidade do book de CRIs do FII segundo meus critérios de qualidade dos CRIs (não é análise do FII em si, apenas de seus CRIs. Um FII de CRI pode ter um ótimo book de CRI, mas investir um percentual elevado em outros FIIs muito ruins ou ter imóveis que não trazem retorno financeiro…)
06/10/2024: Arquivo Excel com book de CRIs de vários FIIs. Versão 1.00

29/09/2024. Securitizações do HGLG11. Carência na amortização de um CRI.
29/09/2024. Fluxo de caixa do HGLG11, recebimentos e pagamentos já programados conforme Fatos Relevantes.’
29/09/2024. Estudo sobre a localização dos galpões logísticos/industriais dos FIIs. Colunas em azul são as melhores localizações a meu ver. As colunas verdes são localizações boas e as colunas amarelas são localizações que eu não gosto. Quando houver R30, por exemplo, não engloba os galpões do R15, logo R30 deve ser interpretado como entre 15 e 30 Km. A base de referência é sempre a capital (exceto Extrema), logo quando o galpão está numa capital o registro será R15.
29/09/2024. Ainda sobre as localizações dos galpões logísticos, agora separado por estado e por Raio da capital (Extrema está como R15, apesar de não ser capital).
29/09/2024. Ainda sobre as localizações dos galpões logísticos, separado por Raio da capital e % da ABL total estudada.
25/09/2024 – XPIN11. Conforme FR 24/09/2024 a venda gera um ganho de capital de 6,54/cota (0,1817/cota/mês) e haverá um incremento médio de 0,12 na receita nos próximos 36 meses (prazo de recebimento). Portanto, deduz-se que a perda de aluguéis é de 0,0617/cota, sendo implícita agora e coberta pelo ganho de capital e explícita após 36 meses, com queda na renda recorrente.
24/09/2024 – ALZR11. Fluxo de caixa até final de 2026 com as obrigações e recebimentos já anunciados em Fatos Relevantes. Não considera as amortizações de CRIs.
24/09/2024 – ALZR11. Securitizações atuais, suas amortizações e despesas financeiras mensais
24/09/2024 – ALZR11. Parte final da análise da alavancagem. Fluxos de caixa e securitizações. Conclusão: tem caixa suficiente para honrar as dívidas.
24/09/2024 – HSML11 – Alavancagem por securitização. Carência de amortização em duas séries. Despesa Financeira é cerca de 25% da receita de remessa dos shoppings.
24/09/2024 – HSML11. Fluxo de caixa projetado atual do FII.
23 / 09 / 2024 – Dados dos FIIs de Papel que acompanho. RG: Último Relatório Gerencial verificado; Alav.: % de dívidas / Ativo; Despesas: % das despesas dos últimos 12 meses em relação às receitas totais; %AF: % dos CRIs da carteira que tem alienação fiduciária de imóveis; % FIIs: % de FIIs na carteira, independente da qualidade destes FIIs.
22/09/2024 – Fluxo de caixa do TRXF11. Apenas entradas por vendas e saídas por compras informadas em fatos relevantes. Conclusão de que em 12/2024 não tem caixa disponível para honrar dívidas, então vai ter que vender ativo ou emitir (atualmente o VP está acima do valor de mercado).
22/09/2024 – Saldo de caixa projetado do TRXF11 ao final de cada ano. Securitizações conforme CRIs e obrigações de aquisição conforme fatos relevantes
20/09/2024
20/09/2024

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