Como Encontrar o Preço Teto de um Fundo Imobiliário
É normal o investidor ter dificuldade em saber se um determinado FII está caro ou se está barato. São conceitos subjetivos e cada investidor tem sua maneira de encontrar esses parâmetros. Não existe uma regra única e nem o certo ou errado.
A intenção deste artigo é demonstrar a maneira que eu calculo o preço teto de um Fundo Imobiliário (FII) de Tijolo baseado na renda recorrente daquele FII. O que realmente importa para sabermos se nosso dinheiro está bem investido, ou seja, se a rentabilidade é satisfatória, é sabermos qual o rendimento que o investimento está nos dando naquele momento e projetarmos com a uma boa cautela para o futuro próximo.
A rentabilidade pode ser definida de forma mais simples como o rendimento obtido mensalmente dividido pelo preço de cotação no momento da compra do ativo. Isto nos dará a rentabilidade mensal ou se quisermos transformarmos em anual, de forma simples, basta multiplicar por 12.
A maioria dos investidores, ainda induzidos pelos “especialistas” em FIIs do YouTube ou de Casas de Análises, toma como rendimento para ser usado no cálculo o último pagamento do FII, ou uma média de 12 meses daquele rendimento. Eu entendo que isto pode distorcer os cálculos e levar o investidor a pagar mais caro em um FII desnecessariamente, comprometendo sua rentabilidade.
Sendo assim, vou demonstrar abaixo um método fácil e conservador de definir o preço teto para compra de um determinado FII. O exemplo será do ALZR11, um fundo logístico. Este FII realizou uma venda no ano de 2022 de um de seus imóveis. É o caso simples de ser analisado porque praticamente toda a renda é proveniente dos aluguéis e da renda fixa gerado pelo Caixa, pelos FIIs e pelos CRIs.
A tabela acima demonstra como eu registro o andamento financeiros de todos meus FIIs. Mensalmente, ao ler o Relatório Gerencial, eu já aproveito e lanço os valores de receitas e despesas na planilha para que ela me gere uma base de dados para realizar meus estudos.
Podemos perceber que em todos os meses há receita de aluguéis e de renda fixa. Apenas em agosto houve receita de parte da venda de um imóvel. O restante da venda não aparece nesta planilha porque o FII ainda não recebeu do FII que comprou o imóvel, mas está registrado um montante a receber no Informe Mensal. Em algum momento de 2023 o ALZR11 receberá outra parte da venda, reforçando o caixa.
O cálculo da renda na planilha é a divisão do resultado mensal pelo número de cotas. Teoricamente é o quanto o FII distribuiu por cada cota em cada mês. No total anualizado eu realizo a mediana das rendas dos 12 meses. Veja que mediana é diferente de média (esta amplamente utilizada pelos especialistas em FIIs). A mediana tem o objetivo de retirar da amostra os valores que causam distorções, como a distribuição de 5,65 não recorrente devido à venda do imóvel. Se não me engano a média dá em torno de 1,18 por mês. Um investidor iniciante ou desatento poderia se enganar e fazer os cálculos com uma renda totalmente divergente da renda recorrente do FII. Já o valor de 0,78 é bem mais coerente e conservador.
Entretanto, ainda não tomo este valor como a renda recorrente. Neste FII que teve apenas uma venda e a mediana se incumbiu de retirar o valor dos cálculos não haverá problema. Porém, em um FII que realiza várias vendas (como o HGLG11) e faz uma distribuição regular (1,10), talvez a mediana sozinha não consiga trazer a realidade da renda do FII.
Sendo assim, resolvi criar a segunda linha que é uma média de resultado recorrente por cota, ou seja, são excluídas as vendas de imóveis. Este é o valor que utilizo para fazer o cálculo do preço teto, que está apenas 1 centavo abaixo da mediana do resultado com vendas. Mas, lembro que FIIs com várias vendas poderá haver grande divergência entre estes dois valores.
Vou aproveitar e fazer um comentário aqui sobre a emissão realizada. Veja que o número de cotas aumentou e a renda praticamente continuou a mesma. Veja que o valor do aluguel diminuiu pela venda do imóvel e o que está segurando a renda é o caixa adquirido na emissão. Quando o caixa for utilizado para compra de um imóvel novamente a situação se inverterá e o aluguel aumentará de novo. O importante é o Gestor ter a capacidade de entregar a mesma renda (ou maior) com uma quantidade maior de cotas. Para isto, o aluguel do novo imóvel deverá ser superior ao do imóvel vendido.
Também destaco na planilha, em laranja, o valor acruado por cota, ou seja, o valor que o FII tem para ser distribuído ao cotista. É deste acruado que o Gestor consegue manejar e pagar uma renda regular mesmo quando seu resultado é inferior, como aconteceu em maio e outubro.
Voltando para encontrar o preço teto do FII, devemos primeiro multiplicar a renda por 12 para acharmos a base anual (12 x 0,77 = 9,24). Em seguida o investidor deve definir o Yield que ele deseja para seu investimento. No meu caso, exijo 8% ao ano nos FII de tijolo. Com este percentual eu estou normalmente batendo o IPCA e ganhando alguma rentabilidade real (acima da inflação). Tendo os valores definidos basta dividir 9,24 / 0,08 e encontramos o preço teto de 115,50.
No fim do pregão de hoje, dia 20/01/2023, o ALZR11 está cotado a 112,13, ou seja, abaixo do meu preço teto em 3%. Veja que o mercado está precificando o ALZR11 aproximadamente pelo resultado que eu calculei. Comprar o ALZR11 abaixo de 115,50 dará ao investidor uma rentabilidade mínima (mas não garantida, pois pode acontecer várias coisas no caminho) de 8% a.a. Caso o FII realize uma venda como o ALZR11 fez em 2022 e distribua o excesso, o investidor receberá um Yield bônus e elevará ainda mais sua rentabilidade.
Por fim, o melhor que acho do método é que ele é conservador, pé no chão. “Garantimos” uma rentabilidade mínima apenas com as receitas recorrentes e ainda temos a possibilidade de ter bônus durante o ano com as vendas de imóveis.
Gosto sempre de relembrar, ao final de cada postagem, que o Fundo aqui estudado não é recomendação de compra. Ele faz parte de um Método Didático de escolha de ativos e Planejamento de Investimento visando a construção de uma Carteira Previdenciária.
Cada investidor deve se apropriar do conhecimento em si e aplicá-lo à sua própria estratégia que será definida e aperfeiçoada ao longo de sua caminhada financeira durante a vida inteira.
Abraço e até a próxima publicação!