Neste artigo quero deixar registrado como tenho feito projeções em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) de tijolo.
Vou utilizar o ALZR11 como exemplo. Em nenhum outro ativo de tijolo com aluguéis regulares (logística e laje) eu achei o valor dos aluguéis individualmente como nos Relatórios Gerenciais do ALZR11.
Este FII dá todos os dados para se realizar uma projeção básica dos aluguéis a serem recebidos futuramente: valor de cada aluguel individualmente, mês de reajuste, fator de reajuste, taxa de gestão.
Para isto precisaremos apenas do último Relatório Gerencial (divulgado em 14/02/2020 e referente a Janeiro de 2020) e uma planilha. Se você ainda não conhece, este é o LINK do site da Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11). Nele você tem todos os dados do FII diretamente, sem intermediários. Se ainda tiver o ativo pode se cadastrar no RI deles e receber tudo no seu e-mail.
AJUSTE DOS ALUGUÉIS DOS IMÓVEIS
Vamos tomar a tabela acima que montei como exemplo. O Fundo tem 7 imóveis. Cada imóvel tem um mês de reajuste anual. O Relatório Gerencial informa que 100% dos imóveis são reajustados pelo IPCA. O IPCA dos últimos 12 meses está em 4,01% a.a.
Logo, fazendo as contas e os ajustes mês a mês conseguimos projetar, ao IPCA de hoje, para quanto cada aluguel vai ser reajustado no decorrer de 2020. O valor total dos aluguéis no início de janeiro era de R$ 1.740.335. Este valor está compatível com o Relatório Gerencial.
O valor da receita por cota atual é de R$ 0,6083. Veja que aí está somente a receita. Não foram descontadas as despesas. Estas receitas aí são somente de aluguel. O total corrigido pelo IPCA ao final do ano será de R$ 1.810.122,43 ao IPCA atual (que irá variar mensalmente e, portanto, irá alterar esta projeção a cada mês futuro – não altera janeiro e fevereiro, que já aconteceram). A projeção da receita de aluguéis por cota é de 0,63.
PROJEÇÃO DA RECEITA TOTAL
Agora, na tabela acima projetei tanto os aluguéis dos imóveis quanto da renda fixa. O Fundo tem 16,6% dos seus ativos em Caixa com rendimentos de renda fixa. Considerei uma taxa SELIC líquida de IR (atualmente 0,27% a.m.). Se você dividir os R$ 128.000 informados no Relatório Gerencial pelos R$ 45.266.098 informados no último Informe Mensal você encontrará esta aproximadamente esta taxa!
O número de cotas atual é 2.860.924. A vacância atual é zero, ou seja, ocupação de 100%.
O leitor pode verificar minha projeção de receitas por mês na tabela (claro tudo pode mudar para mais ou para menos dependendo da inflação, da SELIC, de vacância, de aplicação do caixa em novo imóvel, etc).
A projeção ao final do ano é uma receita mensal de R$ 1.942.040,58 o que daria R$ 0,67 por cota.
ANÁLISE FINAL
Agora os dados agrupados para as devidas conclusões.
Foi anotado o preço da cota no fechamento de hoje (R$ 111,05). O valor de mercado é o número de cotas x preço atual. Este dado é importante porque a taxa de aministração / gestão / escrituração é de 0,95% a.a. sobre o valor de mercado.
O resultado anual é a dedução da taxa administrativa da receita total. Não foram consideradas eventuais taxas operacionais por falta de dados (não ocorreu no Relatório Gerencial). Se o leitor quiser, basta adicionar algum percentual que acredite ser real.
A distribuição considerada foi de 95% que é o mínimo exigido por lei, apesar do ALZR11 normalmente distribuir 100%. Dei esta folga justamente por causa das eventuais despesas extraordinárias.
O restante é o tradicional que qualquer investidor sabe fazer. Achar a distribuição por cota anual e mensal e o dividend yield anual e mensal.
A interpretação final é feita da seguinte forma na minha leitura: eu aceito ganhar 0,50% ao mês por este investimento? Se levar em consideração um CDB 100% CDI com liquidez imediata (0,27% a.m.) estou tendo um prêmio de risco de +0,23% a.m.
Se levar em consideração um Tesouro Direto IPCA +35 que hoje paga IPCA + 3,68% a.a. (atual 7,69% a.a.) descontado o IR e o emolumento B3 (chega em +- 6% a.a.) eu estaria “empatado” e sem considerar um prêmio de risco por ser uma renda variável.
Entretanto, cabe ao investidor, individualmente, avaliar e fazer suas projeções e considerações. Deve sempre lembrar que a renda fixa é mais segura do que o FII. Entretanto, existem taxas e impostos na renda fixa que nos FII não existem.
CONCLUSÃO
Este artigo foi imaginado apenas para dar uma orientação aos investidores de Fundos Imobiliários de como fazer uma projeção básica dos rendimentos de seus investimentos neste tipo de ativo.
Caso os leitores tenha passado por algum site que haja um relevante material sobre isto basta deixar nos comentários que irei correr atrás e aprender. A minha missão é transmitir o pouco que sei àqueles que ainda não presenciaram um determinado assunto.
Mas tenho plena consciência que existe uma infinidade de pessoas com conhecimento muito superior ao meu. Também sei que são poucas as pessoas que repassam tal conhecimento.
Gosto sempre de relembrar, ao final de cada postagem, que o Fundo aqui divulgado não é recomendação de compra. Ele faz parte de um Método Didático de escolha de ativos e Planejamento de Investimento visando a construção de uma Carteira Previdenciária.
Cada investidor deve se apropriar do conhecimento em si e aplicá-lo à sua própria estratégia que será definida e aperfeiçoada ao longo de sua caminhada financeira durante a vida inteira.
Abraço e até a próxima publicação!