Este Fundo tem dado dor de cabeça para avaliar. Não é um daqueles FIIs tranquilos com dados claros e a transparência necessária para se investir. Neste post quero avaliar os Informes Mensais de 07/2025 deste FII que tem dentro de sua estrutura outros dois FIIs, o Artemis 2022 e o Annecy 59. De acordo com o Informe Trimestral 2T25 o GARE11 detém 674,98 cotas do Artemis (75,9%) e 36.000.000 de cotas do Annecy (82,8%) e o Artemis detém os 17,2% restantes do Annecy, levando o GARE11 à posse indireta de 100% do Annecy.
Portanto, no Informe Mensal deveria aparecer na linha 10.8 – FIIs o valor da participação do GARE11 nos dois FIIs, avaliando-os pelo Patrimônio Líquido. Abaixo está a tabela que consegui extrair dos Informes Mensais dos três FIIs para realizar a análise.
À esquerda temos os IM de Artemis e Annecy de forma integral, real, oficial. À direita temos os dados do IM dos três FIIs sendo que o Artemis e o Annecy correspondem à parcela pertencente ao GARE11. Vejam que o GARE11 informa na linha de FIIs possuídos o montante de 621 MM e a soma do PL dos 2 FIIs corresponde exatamente à informada pelo GARE11.
Vamos aproveitar a tabela e destrinchar os dados. Oficialmente o GARE11 é um FII de … TIJOLO! No Informe Mensal o que realmente ele é? Metade de seu PL está alocado em FIIs, logo ele é um… FoF! Se um FoF regular estiver alocado 100% em FIIs de tijolo ele se transforma em um FII de tijolo? NÃO! Ok, mas isso é somente a parte técnica, irrelevante…
Como está a estrutura de dívida do GARE11 hoje? Apenas 5% do seu Ativo está alocado em dívidas e ele tem um valor relevante a receber. A princípio está tudo tranquilo quanto à alavancagem.
Vamos fazer uma simulação exdrúxula? Vamos somar os valores dos 3 FIIs e ver quanto seria o GARE11 de verdade em uma única estrutura?
Agora veja a real “cara” do GARE11. Veja que o PL do novo GARE11 e do GARE11 bonitinho é o mesmo, pois retirei o valor de FIIs do GARE11 nos cálculos. Somando tudo, temos o Ativo e Passivo reais do GARE11 e seu PL permanece o mesmo. E o que vemos de importante? Um Grau de Alavancagem absurdo de 42% escondido dentro da estrutura do GARE11. Apenas investidores “pêlo em ovo” (como já me chamaram) conseguem enxergar isso e a maioria não se importa com a falta de transparência do FII. Ter que fazer esta ginástica mental torna um investimento arriscado.
Para não sermos injustos, vamos verificar no RG a informação de alavancagem.
Apesar de informarem um valor de dívida (930 MM) próximo ao que encontramos (982 MM), o Grau de Alavancagem informado (27%) está muito longe da realidade passada no RG, mesmo se considerarmos a disponibilidade (982 – 92 = 890 / 2308 = 38,5%).
Outro problema sério de falta de transparência é a ausência de informação dos CRIs existentes. Ora, porque não passar a informação dos IFs dos CRIs para podermos verificar a real situação de cada um, seus vínculos com os atuais imóveis e verificarmos se a a amortização é realmente a informada? Com tanta informação divergente e considerando que no IM do GARE11 há uma redução de cerca de 4 milhões mensais no “Outras Contas a Pagar” (o que considero a amortização), acredito que aqueles 56 MM de amortização informados para 2026 sejam somente do GARE11 sem considerar as amortizações mais pesadas dos outros dois FIIs subordinados
Agora uma pergunta, que eu já sei a resposta. Como os FIIs Artemis e Annecy que praticamente não têm caixa disponível vão pagar suas amortizações? Eu concordo que pagam os juros com os aluguéis recebidos, mas e as amortizações, de onde vem? O GARE11 “empresta” para os FIIs subordinados?
Bom, estas eram as informações que coletei, analisei e não gostei. A total falta de transparência me deixa preocupado com a direção que este FII está tomando. Não me sinto confortável em um investimento com este tipo de risco oculto.