Atualizado em 11/08/2025
Neste post vou tentar apresentar os dados do FII de shopping VISC11 de forma resumida para auxiliar nas decisões dos investidores. Nem sempre os Relatórios Gerenciais são claros e mostram a verdade sobre as operações. Às vezes é conveniente omitir alguns dados. Também fica difícil para o investidor normal acompanhar e concatenar os dados do Relatório Gerencial (RG), Informe Mensal (IM), Informe Trimestral (IT) e Fatos Relevantes (FR). Aqui tentarei, dentro da minha disponibilidade de tempo, deixar tudo mastigado e pronto, pois já tenho o hábito de fazer tudo no Excel para meu controle próprio.
DRE 12 meses
Abaixo temos a DRE de 12 meses o que acredito que facilita a visão analítica. Nesta DRE eu posso ter ajustado alguma coisa em relação à DRE do RG, pois às vezes existe algum não recorrente dentro da Receita de Locação e eu tento fazer esta “limpeza” deixando os dados mais realistas para encontrar a receita recorrente.
Destaques: As receitas de vendas de imóveis (não recorrentes) correspondem a 4% das receitas dos últimos 12 meses mostrando que o FII se mantém sem dependência de giro de ativos. As despesas financeiras (juros dos CRIs) correspondem a 12% das receitas totais, dentro da normalidade (demais FIIs de shopping que acompanho têm este indicador entre 8% a 12%). Despesas administrativas, (não há taxa de performance), correspondem a 9,5% da receita total, em linha com demais FIIs de shoppings.
Acompanhamento do Fluxo de Caixa e Alavancagem
A imagem acima contém todos os dados para a análise da alavancagem. Temos o IM mais recente mostrando o caixa e as dívidas. Não há Lucros Futuros a Distribuir. No Fluxo de Caixa temos as obrigações de compra de 25% do Shopping Paralela. Como não houve Fato Relevante de conclusão da operação e a primeira parcela está vinculada à conclusão da transação, joguei a data de conclusão para 31/12/2025 e mantive os prazos de 12 e 18 meses para as demais parcelas. Saindo o FR eu efetuo os ajustes de datas corretamente. Presumi que a obrigação por aquisição do IM seja a primeira parcela corrigida já que o compromisso é vinculante. O Fluxo Simplificado de Caixa mostra que o FII está saudável financeiramente com saldo disponível em caixa até o final de 2027.
Fatos Relevantes Vigentes
FR 29/05/2025. Compra de 25% do Shopping Paralela em Salvador / BA por 119,8 MM, sendo 5,1 MM corrigidos desde 20/09/2024 a pagar na conclusão da aquisição, 57,4 MM após 12 meses da conclusão e 57,4 MM após 18 meses da conclusão. Em 2024 teve NOI/m2 anual de 1.516.
Projeções
O quadro abaixo é apenas um tratamento objetivo para as minhas projeções relacionadas ao FII. Este quadro pode ser utilizado pelo investidor apenas como base comparativa em relação às suas próprias análises e considerações. O que apresento aqui tem respaldo apenas nas minhas próprias observações quanto aos dados coletados nos FIIs e não deve, em hipótese alguma, ser considerado como uma recomendação ou não de investimento neste FII!
A reserva é dada no RG. O recorrente é calculado de acordo com o NOI/m2 do próximo mês em relação ao último ano, pois espero que o NOI/m2 melhore ou pelo menos se mantenha. O não recorrente são os valores de vendas a receber nos próximos 12 meses. O guidance está no RG (considero sempre a banda inferior, por conservadorismo e como margem de segurança). A projeção de 12m considera recorrentes + não recorrentes + consumo de todas reserva em 12 meses. Quando a projeção é maior que o pagamento eu considero que há cobertura suficiente e o pagamento é saudável sem chances de redução.
A Renda Considerada normalmente é o Guidance quando ela tem cobertura da Projeção. No caso do VISC11 o recorrente cobre o pagamento e a Renda Considerada é o pagamento. Quando não há Guidance considero outras regras. O meu preço teto é calculado usando o campo de Renda Considerada dividido pelo percentual anual que eu considero adequado (não vem ao caso discutir este percentual neste post). Os percentuais levam em consideração preço dinâmico e no momento que escrevo está em 102,76. Ou seja, se eu comprasse a cota ao preço atual eu estaria exposto aos percentuais do quadro.
A única consideração aqui é que a NTNB é líquida e o IPCA já está embutido. Apesar da maioria das pessoas considerarem apenas o spread da NTNB eu considero a NTNB cheia, com IPCA, pois o rendimento distribuído aos cotistas contém não recorrentes. Em resumo do resumo, a distribuição em 12 meses aos cotistas pelo FII contém recorrentes e não recorrentes e a renda recebida deveria pelo menos bater a NTNB líquida cheia, ao meu ver. Usar apenas o spread é tentar enganar a si mesmo quanto à rentabilidade do investimento.
Comentários
Para finalizar temos alguns comentários sobre o FII.
O Grau de Alavancagem (13%) está adequado para minha aceitação de risco e ainda tem cobertura do fluxo de caixa, não sendo a alavancagem uma preocupação neste FII para mim.
O resultado/Receita de 12 meses (77%) está próximo do que eu gosto (80%), com bom equilíbrio entre despesas financeiras e administrativas.
A quantidade de imóveis (30) deste FII mostra uma ampla diversificação ainda mais se observarmos que temos apenas 13% da ABL num único imóvel (Praia da Costa). Considero ideal um mínimo de 10 imóveis e um máximo de 15% em cada imóvel.
A vacância (5,4%) está no limite da minha aceitação (5%) demonstrando que tem ativos com problema de ocupação (possivelmente Center Rio com 21% e Crystal com 25% de acordo com os dados do IT 1T25 – há omissão dos dados de ocupação no RG).
Os rendimentos são saudáveis pois tem cobertura das projeções + reservas e do recorrente. Pelas minhas projeções o recorrente (0,83) cobre o pagamento atual (0,81). O preço atual está abaixo do meu preço teto e abaixo do VP com carrego de renda a 9,86% a.a.