Análise KNCR11

Hoje, dia 03/03/2020 a Kinea soltou o Relatório Gerencial do FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11). Como eu já ia ter que fazer meus ajustes pessoais em meus controles e já iria ler o Relatório, resolvi escrever mais este artigo e compartilhar com os leitores minha análise deste FII.

Inicialmente deixarei o LINK para o leitor ver o Relatório Gerencial. É nele que teremos todas as informações relevantes para a análise do FII.

INFORMAÇÕES GERAIS

O KNCR11 é um Fundo Imobiliário de Papel do Segmento de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Já escrevi sobre CRIs neste artigo AQUI. Tem 39.097.087 cotas divididas em mais de 60.000 cotistas. Seu próximo rendimento a ser distribuído em 12/03/2020 é de R$ 0,41 por cota, equivalente a um DY% de 0,395% a.m. se considerarmos a cota de fechamento de 28/02/2020 de R$ 103,80.

Este FII corresponde a 4,7% do IFIX. É o FII com o maior Patrimônio Líquido no momento com R$ 4.102.988.567. Isso mesmo, mais de 4 bi de PL! Segundo o Relatório Gerencial sua liquidez diária é de cerca de R$ 8,4 milhões.

Durante a leitura do Relatório veremos que o KNCR11 tem 99,7% dos seus ativos alocados em CRI e apenas uma migalha de 0,3% em instrumento de caixa (Títulos Públicos federais).

A maior parte da alocação dos ativos está vinculada ao CDI (91,3%) e logo depois vem a alocação pelo IPCA com 8,1% do total dos ativos.

CARTEIRA DE CRIs DO KNCR11

Agora vem a parte mais chata de quando começo a analisar um FII de CRI, especialmente no KNCR11 que tem 49 CRIs. Normalmente eu relaciono todos os CRIs com suas taxas vinculadas e seus valores.

Desta forma, consigo projetar facilmente quanto a carteira de CRI do FII de papel trará de rendimentos no ano. Esta trabalheira é apenas a primeira vez que se analisa o CRI, depois fica fácil adicionar ou remover um CRI nos controles mensais.

Relação dos CRIs do KNCR11 - Parte 1

Relação dos CRIs do KNCR11 - Parte 2

Percebam que o valor total investido diretamente em CRIs é de R$ 4,11 bilhões. O FII ainda tem em caixa R$ 12,6 milhões aplicados no Tesouro Direto (considerei taxa SELIC porque no relatório tem 0,3% vinculado exclusivamente à SELIC, que corresponde exatamente a 0,3% da alocação em caixa).

A tabela já projeta o valor que cada CRI da carteira pagará anualmente ao KNCR11. Ao final da tabela já é calculada a taxa média ponderada do investimento, que no caso do KNCR11 é de 6,25% a.a. Veja que no geral é uma taxa bem superior à SELIC atual.

TABELA RESUMO

Agora vem a parte da análise mais aprofundada em si. Até este momento vemos que o KNCR11 é um Fundo forte, firme, seguro e relativamente rentável. Se as taxas sobem (CDI e IPCA) os rendimentos sobem junto com a carteira de CRI. O importante num fundo de CRI é ter bons spreads.
Abaixo deixo um quadro resumo que gosto sempre de manter atualizado para meu controle:

Quadro Resumo do KNCR11
Neste quadro podemos ver os principais números do KNCR11. Vemos sua projeção anual de rendimentos (R$ 257 milhões), sua taxa administrativa (R$ 44 milhões) e seu resultado projetado anual (R$ 213 milhões). Este resultado, se dividido pelo número de cotas dará cerca de R$ 5,45 significando um Yield de 5,25% com a cota de 28/02/2020.

A taxa de 1,08% a.a. é uma das mais altas entre os fundos de CRI. Mas pelo menos não há a taxa de performance. 

Ainda no quadro coloquei o demonstrativo do resultado no mês de fevereiro/2020. Fico sempre de olho no indicador Resultado / Receita. Acredito que os custos (que vão além da taxa administrativa) são um pouco elevados, mas o indicador está dentro do que eu geralmente aceito que é acima de 80%. 

INFORME TRIMESTRAL

Agora vamos ao último quadro. Trata-se do Informe Trimestral. Este demonstrativo nos traz algumas informações relevantes que podem nos ajudar em algumas decisões. Particularmente tenho os Informes de todos meus FII de CRI lado a lado para efeitos comparativos, mas aqui irei mostrar apenas o do KNCR11.

Informe Trimestral do KNCR11 4T19

A Receita trimestral dos CRIs atingiu R$ 80 milhões enquanto as receitas provenientes do caixa foram de R$ 1,7 milhão. Veja que as despesas representaram 14% das receitas, o que está em linha com o resultado de fevereiro (17%).

Gosto do informe trimestral porque ele detalha as despesas. No caso do KNCR11 creio que as despesas estão comportadas e realistas. Mas existem outros Fundos que fico revoltado com os altos valores de consultorias e honorários advocatícios.

Veja que no 4º Trimestre de 2019 o KNCR11 teve um resultado de R$ 1,82 por cota. Entretanto, ele efetivamente distribuiu R$ 1,47 (se vocês verificarem os valores distribuídos neste trimestre).

A Kinea não é uma gestora que diz quanto o Fundo tem de saldo em caixa a ser distribuído, mas com certeza ele distribuiu pelo menos os 95% do resultado-caixa exigido pela legislação.

CONCLUSÃO

O post acabou se prolongado mais do que eu queria. Mas espero que tanta informação tenha ajudado ao leitor ver como faço na prática, uma análise de um FII. As variáveis estão colocadas na mesa, creio que não deixei nada de lado para verificar.

Cabe agora ao investidor verificar se os dados são compatíveis com a realidade, se as projeções estão corretas no seu modo de pensar. Eu, particularmente, não gosto de complicar mais do que isso. É até onde minha capacidade de análise pode chegar.

Quando decido por entrar num FII já tenho todo este esboço montado e a partir do mês seguinte à minha entrada, basta eu ir atualizando os dados e ir vendo se os fundamentos se mantêm. 

Gosto sempre de relembrar, ao final de cada postagem, que o ativo aqui divulgado não é recomendação de compra. Ele faz parte de um Método Didático de escolha de ativos e Planejamento de Investimento visando a construção de uma Carteira Previdenciária.

Cada investidor deve se apropriar do conhecimento em si e aplicá-lo à sua própria estratégia que será definida e aperfeiçoada ao longo de sua caminhada financeira durante a vida inteira.

Caso tenha gostado deste artigo e ele tenha, de alguma forma, acrescentado em seu conhecimento, você pode ativar o sininho no canto inferior direito da página para receber um aviso dos próximos posts que eu escrever.

Abraço e até a próxima publicação!

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado.